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住房租赁市场开启大力发展模式

中国产经新闻 <更多内容 2018-10-20 09:00:00

摘要:近日,国务院办公厅印发了《完善促进消费体制机制实施方案(2018年-2020年)》,方案指出,消费是最终需求,促进消费对释放内需潜力、推动经济转型升级、保障和改善民生具有重要意义。

本报记者 赵琳琳报道

近日,国务院办公厅印发了《完善促进消费体制机制实施方案(2018年-2020年)》,方案指出,消费是最终需求,促进消费对释放内需潜力、推动经济转型升级、保障和改善民生具有重要意义。同时,方案提出要完善促进实物消费结构升级的政策体系。

其中包括:要大力发展住房租赁市场。总结推广住房租赁试点经验,加快研究建立住房租赁市场建设评估指标体系。发挥国有租赁企业对市场的引领、规范、激活和调控作用,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台。鼓励有条件的城市结合实际探索发展共有产权住房,多渠道解决群众住房问题。加快出台城镇住房保障条例、住房租赁条例和住房销售管理条例。建立健全房地产信息发布机制,加强舆论引导,稳定市场预期。

大力发展租赁市场

早在2017年的时候,在“住有所居”的最终目标指引下,“租购并举”的长效机制就开始探索建立。而在2018年年初,中央经济工作会议提出,“要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

租购并举不仅是房地产长效调控的政策之一,其中鼓励租赁消费,稳定租赁关系,赋予租房者更多的权利,也是科学住房观念的一个重要环节,可以有效避免房地产市场大起大落,减少非理性购房需求。

尽管如此,但就目前来看,我国租赁市场还存在多个问题。首先是,租售比的悬殊。还没有企业摸索出租赁直接盈利的新模式。全国大部分城市租售比在500以上,这种情况下,租赁行业出现亏损;其次,低价租赁土地基本都被国企获得,对于租赁企业来说,土地成本较高;另外,现在租赁市场工业产权与商业产权比例较高,但未明确是否可以出租。再者,租赁市场的安全问题,还需进一步得到保障。

对于该方案的提出,中研普华研究员揭小兰在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,我国经济的转型升级,最主要的问题在于消费潜力的挖掘和提升。国家经济的长远发展,制造业的转型升级,离不开内需的支撑,内需包括投资和消费两方面,而投资回报率的增长从根本上来说受到消费能力的制约。目前消费的最大问题在于:一是贫富差距不断拉大;二是居民用于房屋购置的支出占比过高,解决这两个问题的关键仍在于高房价问题。

高房价造成了有房者越来越富、无房者消费潜力受到抑制、负担越来越重的情况,这是贫富差距拉大的主要原因之一,而且使得最具有消费潜力的发达城市地区反而出现消费增速不断下滑的局面。所以在高房价现状和供给刚性的制约下,大力发展住房租赁市场,降低购房需求和减少住房支出成为新时期房地产调控政策的主要着力点。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,大力发展租房市场的提出,实质上是支持年轻人多租房子;其次鼓励更多企业参与住房租赁市场的建设。同时,有利于解决租赁市场平衡供求关系,一定程度可以起到缓解房价上涨的作用;另外,还可以改变住房消费结构,让存量房市场释放出更多的消费点,来稳定经济增长;此外,可以解决部分城市商品房供不应求的局面,让买不起商品房的人,享受租赁房的好处,暂时性解决房子问题。

“刺激内需和消费是当前重要的战略,而住房租赁市场的发展,也成为一个重要内容。房住不炒的逻辑下,房子居住的属性会强化,这会进一步带来租赁业务的刺激和发展。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《中国产经新闻》记者,对于租赁市场的发展来说,短期看利好过渡购房需求的发展,尤其是短期内没有能力购房的,这个时候租房是最好的居住选择。而从其他领域看,租赁市场若是做到位,其实也可以发展好存量房市场。

高租金耐人寻味

记者注意到,从2017年开始,住房租赁政策就频出,到2018年年初,全国已经有超过12个省份50个以上城市发布了租房政策。政策落脚点主要是保护租房者、维护租赁关系稳定。正是在这些向好政策的发布下,租赁市场也给出了积极响应。

以京津冀为例,去年10月份,北京出台规范住房租赁市场的通知,要求多渠道增加租赁住房供应、加大对租赁住房项目的信贷支持力度、承租人可依法申请租金补贴等。天津在去年6月份也出台培育和发展住房租赁市场的实施意见,鼓励存量和新建房屋用于租赁、推出税收优惠等。在政策支持下,北京、天津租房市场日益完善。

同时,政策利好也激发了住房租赁需求,据58安居客房产研究院《2018京津冀城市群租赁报告》(以下简称《报告》)显示,京津冀城市群中,49.9%的租房需求集中在北京,天津、石家庄的租房需求分别占比14.1%和9.2%。一线城市和直辖市的用工需求旺盛、城市配套和教育资源更集中,在人才吸引等方面的城市竞争优势也更为明显。

当然,有市就有价。《报告》还反映出,京津地区的租房需求呈现出了逐年上涨趋势,今年较去年同期的租房访问量上涨超三成。

据悉,京津冀城市群区域内的租赁房源面积多在90平方米以下,占比高达67.6%;近半数房源整套租金高于4500元/月,大部分位于北京。从租金来看,北京2018年平均月租金为78.2元/平方米,天津平均月租金为32.2元/平方米。

另外,随着租赁市场的快速发展,品牌公寓近些年也越来越受到市场认可,尤其是年轻群体。58安居客房产研究院数据显示,北京的品牌公寓平均月租金为86.5元/平方米,略高于城市平均租金。而天津的品牌公寓平均月租金为32.8元/平方米,和城市平均租金相比差别不大。

北京租金一枝独秀,已成为常态。但就全国来看,目前各线城市租金都出现不同程度的上涨。然而不断上涨的租金和高租金是否会影响租赁市场的大力发展?

揭小兰告诉记者,合理范围内的租金上涨,不会影响到租赁市场的发展,属于正常的市场发展。而高租金的存在,难免有炒房的嫌疑,若管理不当,“租”也是可以被用来炒的,届时,普通大众的“住房成本”会进一步上升,这就与当时国家发展房屋租赁市场的初衷相违背。

目前,高租金主要是出现在品牌公寓,品牌公寓以其特有优势受到了越来越多年轻用户的青睐,而随着用户体量不断增大,品牌公寓如何实现良性、健康、有序发展成为了企业和平台需要共同思考的问题。即使租金较高,但是还是会有人去租,尤其是在北京这样的一线城市。

严跃进表示,从租金本身来说,高租金和很多因素有关。对于部分高租赁项目来说,实际上和租赁的装修等成本有关;部分则和房源垄断有关。所以需要客观看待当前租赁市场的发展,尤其是高租金租赁住房的发展。高租金到一定程度后,也会和高房价一样面临管制,所以对于此类高租金的概念,势必需要警惕,未来需要形成错落有序的租金价格等级序列。

不可否认,大力发展租房市场,对满足基本民生需求,为城市留住人才以及平抑房价、稳定楼市都有着非常积极的作用。但目前我们的租赁市场还存在许多痛点,百姓租房的观念尚未形成,高房价背景下的租金收益也非常低,这些都制约着租赁市场的发展。所以,发展住房租赁市场不可能一蹴而就,后续还需要更多制度设计,也需要更多品牌化、规模化的专业租赁经营企业的参与和推动。



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