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这个国家房子白送还没人要?全部真相在这里!

楼市最头条 <更多内容 2018-12-07 09:45:01

10月,中国约3.4亿微博网友见证了一个富豪的诞生。

从300多万参与者中脱颖而出,网友“信小呆”获得由 200 多家支付宝全球合作伙伴组团提供的“中国锦鲤全球免单大礼包”。

在领奖现场,礼包清单被罗列在一条长达100米的横幅上,而那还仅仅是一部分而已,网传奖品估值超过1亿元人民币。

除了各大品牌的衣服、包包、鞋子、化妆品之外,还安排了接下来一年的全球旅游,衣食住行一切妥妥当当。

送礼物的见得多了,可是,你见过送陌生人房子的吗?

别不信,这样的故事正在日本发生。

PART 1

前几日约了标叔来家里喝茶,标叔总惦记着手上的几百万该怎么花。我说最近奶茶店很火,他又觉得餐饮业竞争太激烈;存银行,他嫌3厘左右的利率还不够塞牙缝;那就买房吧,结果标叔来了一句:要是买房不用钱多好。

嘿,我算是听懂了,就是舍不得。

但买房不用钱这事儿,可能还真有。

在日本,有一些空置住宅标着“低价甩卖”却无人问津。近期,日本各地为了处置空置房屋专门成立了一种名为“Akiya银行”的房屋转让组织。

劲爆的是,在有些Akiya银行网站上,优惠力度堪称空前绝后,闪亮亮的“0円(無償讓渡)”字眼,绝对称得起“跳楼价”这一名头。买家只需支付税费和代理佣金,就可以把房子拿到手。

翻看网站,0元出售的房子还不少。

还有房主们PO上住宅的图片,热情地描述待售房产有多么吸引人。

事实上,这些房子主要集中在农村、乡镇,房子也都比较老旧。而在日本,二手房和二手车可谓是难兄难弟,都要遭遇转手掉价的命运。

比如东京首都圈,2017年新房每套均价不到 6000万日元(折合人民币约364万),二手房每套均价却只有3200万日元(约194万人民币),两者之间相差快一倍。

但近年来,日本的郊区和大城市也逐渐出现空置房的身影了,鹿儿岛、高知和歌山等是这些城市中房屋空置的“领头羊”。

此前日本富士通研究所的报告就指出,2013年日本有820万间空置住房,空置率达13.5%。

按这样的趋势发展,到2033年,日本全国房屋空置率将达到28.5%;即使把新拆住宅数量增长考虑在内,空置率也将达到22.8%。

在经济评论家上念司的预言里情况则更为不妙:2040年左右,日本的空房率将达40%,到那个时候,房子白送都没人要。

也就是说,日本每2.5间住房就有1间是闲置的。

更让人艳羡又生气的是,你说这些房子不就几块木头,不值钱,这没啥毛病。

但如果告诉你,日本的房子都是带土地的,也就是房价里包括土地价格和建筑物的价格呢?连房子下面的土地都难逃被抛弃的命运,就让人羡慕嫉妒恨了。

据日本土地无人认领问题研究会的调查数据,全国超过20%的土地无人认领,总面积超过日本第三大岛九州的面积(九州面积仅次于本州和北海道)。

如果你愿意,在日本乡镇地区0元买房拿地那就是大力士耍扁担——轻而易举。

PART 2

按理说,“有房有地”应该是人生赢家的标志,是件美滋滋的事情,为什么大片土地无人认领,大量空置房低价抛售呢?

一方面,人口问题是一把悬在日本楼市头上的达摩克利斯之剑。

众所周知,日本是老龄化程度最高的国家。据《朝日新闻》网站报道,截至2018年9月15日,70岁以上人口达到2618万人,占比首次突破总人口的二成,达到20.7%。

辅之以长期偏低的出生率,日本人口呈现一幅持续减少的趋势。

翻看历史,2016年日本人口下降30多万,2017年下滑的速度更是坐上了过山车,一口气掉了40.3万,创下有史以来的最高记录。

根据日本国家人口和社会保障研究所的预测,日本总人口减少加速将愈演愈烈,到2045年每年将减少约90万人;到2065年日本人口将从12650万降至8800万;到2115年仅剩5100万。

很简单的一个道理,人都没了,房子可不成鬼屋了吗?

另一方面,“失落的20年”催生“租房主义”的崛起。

90年代被房地产泡沫支配的恐惧犹印心头。六七百万的房子如今市值缩水70%,20多年前抄在山顶的人有些至今还在还贷。

而日本租赁市场规定中介费不能超过一个月房租、租约内房东不能涨价等,增强了租房相较于买房的安全性。

如今东京都圈的白领们买第一套房的平均年龄在35岁,还有85%的东京人是租房结婚。

在更大的层面,日本发布《国土交通白皮书里》写到,30-40岁年龄层的持有住宅的比例从上世纪80年代的53%跌到了2016年的39%,租房主义者越来越多。

此外,接手费用也成为房子传承和交易的拦路虎。

如果是子孙们想要继承房产,要根据房地产价值高低缴纳10-55%的遗产税。1000万日元以下为10%,3000万日元以下为15%,5000万日元以下为20%,依次累积,最高缴纳55%的遗产税。

如果是以购买二手房的形式交易,则要缴纳高达房产总值2%的费用,而入手新房的契税占比仅为0.4%。这些房产登记到自己名下后,每年还要缴纳固定的资产税(市值的1.4%);

房子到年限了还要自讨腰包进行整修或拆除。

更不幸的是,根据日本野村证券统计,日本房屋平均22年价值就会贬值为0。也就是说,你前一秒刚交完佣金和税费,这一秒刚乐呵着自己在日本有套房了,下一秒可能就要算算房子整修或拆除的费用了,而漫漫的花钱路才刚刚开始。

PART 3

然而,“0元购房”的字眼总是挑动着我们的神经。就像刚过不久的“双十一”,漫天的“满400-50”的宣传文案惹得心里痒痒的,总觉得薅羊毛的机会难得,不薅白不薅。

可这样的房子究竟值不值得买?我们来算一笔账。

我有个朋友,2014年在东京港区以5000多万日元(当时折合人民币350万元),买了一套建筑面积107平,套内面积70来平的两房。由于奥运会场馆选址在附近,加上磁悬浮列车起点站在附近,目前已经涨到了6500万日元(约395万人民币)。

他买房时选择了零首付,贷款350万人民币分35年还清,贷款利率0.5%,月供约8000元人民币。而房子租出去,月租1.5万元人民币,减去月供8000和物业维修基金、房产税、物业管理费三项持有成本3000,每月可以收入4000元人民币。

然而,如果按投资性质购买,假设房价不涨,30年后折旧卖,贷款则按3%的利息计算,30年下来月供则为1.5万元人民币。再加上卖房子如果赚钱了,盈利的部分还要以持有5年以上20%的税率缴增值税。

全部计算下来多半还是要亏。

同时,也不要忽略一个问题,2017年日本首都圈共有人口3600万人,而二手房成交仅为3.7万户。据房天下统计,同期拥有1252.83万常住人口的深圳二手房成交量达到7.4万套,是首都圈的2倍。日本二手房成交活跃度可见一斑。

更实在的一个问题是,以上的情况发生在东京首都圈——日本最繁华的地区。至于在售的0元房产所在的咋羽郡、三原市等你可能听都没听过的地区情况如何,我不说,估计你心里也有数了。

本文来自大风号,仅代表大风号自媒体观点。

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