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开发商卖房到底是如何定价的?调控要控制的是地价而不是房价

觅觅看房 <更多内容 2018-12-06 16:55:23

为什么大众觉得房价总是上涨的空间,为什么房子越卖越贵,其根本原因就在于 地价。地价上涨是会直接影响房价的,没有面粉贵了面包不涨价的道理,地价不降,如果房价跌了,那就意味着开发商可获得的利润就少了,开发商是企业家不是慈 善家,亏本买卖自然不会做,所以房子定价肯定会往高了定。

开发商卖房到底是如何定价的?调控要控制的是地价而不是房价

目 前开发商定价一般遵循两个原则,一个是市场比较法,一个是成本推导法。市场比较法就是根据周边竞品项目来制定自己的销售价格,成本推导法一般是土地价格加 上建造成本以及相关费用来定价,比如会有营销管理费用、在加上相关税费等等,最终构成了房地产的销售价格,以此来保证项目有基本的利润。

而 在成本推导法里,土地成本几乎占到整个销售价格的50%,所有土地价格会直接影响到最终销售价格,举个例子,某房企拍下一个地块5万/平米,成为片区的地 王,那可想而知,房子最终建成的卖价肯定不可能低,因为开发商肯定要赚钱,所以定价可能会在10万/平米,这个开发商定价就是根据成本来定价,而因为这块 地王,也会变相带动周边房子的定价,因为竞品价格上涨,周边房子的房价也会相应有所提高,这就是市场比较法。

开发商卖房到底是如何定价的?调控要控制的是地价而不是房价

然而,除了上述提及的影响房价定价的因素外,一些人为的炒房行为造成市场恐慌,短期影响市场供求状况,造成供不应求,也直接影响了房子的定价。所以近两年的房地产市场的调控就是为了抑制投机炒房的现象,从而控制房价涨幅,让房价回归平稳增长的轨道中。

但在觅房看来,除了要调控房价之外,还需要从源头开始控制,那就是地价。调控房地产市场应该两头抓,一方面是地价,一方面是售价,调控地价,主要是控制企业拿地成本从而降低房价,同时也可以减轻地方政府GDP对房地产的过分依赖,鼓励地方政府找到新的经济增长支撑点。

开发商卖房到底是如何定价的?调控要控制的是地价而不是房价

在售价的时候再通过限价方式限制开发商过高且不合理的定价,利用限购、限售以及打击假离婚等等手段防止炒房客进入楼市,从源头到终端两手抓的调控才可以更好地控制房价的涨幅,所以要想不让房价上涨那么厉害,控制拿地的价格也十分重要。

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