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周四产品说 丨360°全面解析“叠墅产品”进化史

丁祖昱评楼市 <更多内容 2018-12-06 07:30:00

别墅发展历程

01

别墅从古至今都是人群追求的最理想的居所。

传统概念对于别墅的定义极为严苛,是在郊区或风景区建造的供休养和享受生活的园林住宅。

近年来随着时代的发展,别墅概念在不断的拓展和丰富。纵观现代别墅的发展过程,我们大致可以分成三个阶段

第一阶段——起步期(2011年前)

阶段标签:

主要产品类型:

传统独栋、双拼、联排别墅

产品面积段:

独栋大都在500㎡以上;联排大都在300㎡以上。

地域位置:

拥有得天独厚的景观资源;靠近风景区,远离市区。

客户群体:

金字塔顶的人群,真正的富豪拥有。

阶段特征:

  1)限量拥有,数量绝对有限;  2)产品大都环境宜人,私密性要求较高;

  3)依靠超大面积来满足功能和舒适度。

典型项目:

北京中国院子、绿城御园、龙湖滟澜山;上海檀宫、佘山高尔夫别墅;深圳东部华侨城天麓、万科第五园。

北京绿城御园688㎡联排别墅

第二阶段:发展期(2012-2014年)

阶段标签:

主要产品类型:

传统独栋、联排、叠加别墅

产品面积段:

独栋起步从300㎡开始;叠加别墅大都在200㎡以上。

地域位置:

开始出现一些近郊别墅,但是总体对自然环境的依赖还是比较强。

客户群体:

购买别墅的门槛降低,但依然需要有较雄厚的经济实力才能拥有。

阶段特征:

  1)产品类型逐渐开始丰富;  2)产品数量开始增加,客群开始丰富;

  3)别墅和城市的关系开始变近。

典型项目:

北京龙湖双珑原著、永定河孔雀城;上海绿城玉兰花园臻园、九龙仓兰宫;苏州绿城桃花源、东莞万科棠樾。

九龙仓兰宫260㎡叠加

玉兰花园臻园288㎡联排

第三阶段:繁荣期(2015年-今)

阶段标签:

主要产品类型:

创新联排、合院、叠加别墅、各类混搭产品

产品面积段

联排、合院出现200㎡以内的产品;叠墅甚至开始逼近100㎡。

地域位置:

别墅不再成为风景区和远郊的代名词,与城市的紧密融合保证了生活的配套。

客户群体:

别墅真正走向大众,成为改善型客户可以触摸到的产品。

阶段特征:

  1)高端独栋产品因政策导向开始减少;  2)产品面积进一步变小,奢侈变为轻奢;

  3)产品创新度增加,进入百花齐放时代。

典型项目:

北京景粼原著、丽春湖院子、中粮瑞府;杭州桃李春风、桂语里、竹径云山;苏州御珑墅、上海金地JIMU积木;广州保利拾趣盒墅。

金地JIMU100㎡叠加

保利山渐青150㎡合院

别墅发展规律总结

1

产品本身最直观的变化特征就是产品面积趋小,最初的300㎡起步的别墅产品注重的尊贵感和舒适度,逐渐随着面积的变小开始注重功能性和性价比。(从绿城三个阶段的典型别墅项目便能看出此发展规律)

御园688㎡联排

玉兰花园臻园288㎡联排

十里风荷137㎡合院

2

从别墅的发展历程我们可以看出产品类型由单一化逐渐发展为多元化,早期的产品类型以独栋、联排为主,现在多种产品类型百花争鸣。并且在传统产品类型上还出现了不少创新,例如错层叠墅、联排式合院等。

3

从别墅的规划特征来看,别墅对于环境的要求从绝对的私密性逐渐演变为私密性和社区的融合。早期的别墅私密性极好,但往往交通不便,配套不足。如今别墅大都融入了大社区,享受一定私密性的同时也能享受到完善的社区配套,增强邻里交流。

4

从别墅的选址来看,别墅经历了由远郊到城市的发展过程。早期的别墅对于环境条件的要求非常严格,不仅要依山傍水,还要尽量依托知名自然景区。但随着土地资源的缺失和自然环境的保护要求,别墅逐渐开始城市化。

5

从别墅的客群来讲,别墅的客群范围越来越大,进入门槛越来越低。起初只有极少数顶级富豪可以拥有别墅,如今别墅可以成为大多数成功人士去努力触摸的果实。

叠墅时代特征

02

1、什么是叠墅?

拥有不同层空间(一般是两层)的多层户型,但户型不能同时见天见地;至少有四户共用一幢,不过空间附赠方式较多,附赠率高。

2、叠墅一般纵向构成是怎样的?

常规的叠墅产品纵向构成方式有两种,分别是四层叠墅和六层叠墅。四层叠墅的上下套都可以有更多赠送,但六层叠墅对整个项目的容积率压力相对较小。

3、叠墅一般横向构成是怎样的?

不管是上叠、中叠还是下叠,上下层的功能关系是明确的,也就是下层“动”区,上层“静”区。

因项目而异的是,相对面积较小的叠墅,上下层是完全动静分区的;而面积有余地的叠墅,习惯在下层设置一个老人房,因为生活习惯有差异、老人走阶梯行动不便、老人更偏爱家务和烹饪,如果是下叠,老人还可以更好地享受庭院空间。

下层客餐厅厨房+老人房,上层其他卧室

下层客餐厅厨房,上层卧室

4、叠墅时代特征

在别墅发展历程中,叠墅产品逐渐出现,并且成为市场主流,主要有以下几方面原因:

 供地条件 

当前全国范围内少有低容积率地块供应,大量2.0-2.5容积率的地块,交给了开发商一道不变的难题,怎么样兼顾流量和溢价。高低配成为标配的行业大势下,对于容积率压力相对较小但又具备较强溢价能力的叠墅产品,逐渐成为时代宠儿。

 产品兼容性 

高低配社区有一个重要的客户难题,就是不同客户圈层的融合问题,越大的圈层差距就越难融合。因此如果一个项目的产品组合有80%高层+20%联排和70%高层+30%叠墅两种方案,除了货值评判标准之外,后者在客户融合性上会更高,叠墅客群对高层的接受度高于联排客群。

 总价控制力 

近年房价涨势明显,过大的别墅面积带来的过高总价使得大部分更纯粹的别墅产品让人望而却步。但叠墅的常规面积可控制在120-160㎡,总价可控,性价比高。

 墅居体验感 

虽然不能够做到见天见地,但户内不同层的存在还是会让城市新贵客户享受到独特的墅居体验,这也是叠墅溢价能力优于洋房的最主要原因。

 产品赠送率 

叠墅产品因为有了错层的概念,因此在产品附赠方式上也非常多样化,这对于客户有着很强的吸引力。

叠墅产品解析

03

1、采光格局

虽然叠墅产品更大的产品价值在于纵向空间的丰富性,对于朝南开间数的敏感度不如平层。但是,越多的朝南房间,自然会带来越好的采光格局。

叠墅初始阶段的形态类似于长进深的联排产品,虽然有纵向空间,但单层1.5开间的设置给室内非常强烈的压抑感和闭塞感,并且户型的采光效果和通透性也存在很大问题。这样的产品,和平层3-4开间的洋房比,都没有任何优势可言。

接下来市场上的升级产品出现了,也是当前市场主流的单层2开间叠墅户型,基本可以保证客餐厅和两个卧室的南向采光,舒适度尚可。但还是会有个别北向房间,单个空间的利用率和价值并不是很高。

在市场主流的单层2开间叠墅户型基础上,我们发现了进一步升级产品,两层5开间朝南的布局可以更好地改善采光格局。同时,几乎将所有客卧等重要空间全部集中到户型南侧,也更好地构建和优化了户内功能分区。

目前市场上见到的最极致的叠墅产品,是单层3开间朝南户型,整个单元格局已经完全洋房化了。也就是这样的户型,完全享有洋房大面宽优势的同时,还拥有纵向的墅居体验。

也许有人认为,这样的产品太损耗容积率。没错,越大的面宽对于容积率的损耗越大。但前面分析过,叠墅更多的是作为“高低配”综合社区中的溢价产品出现的,那么容积率平衡时,当然应该不惜以降低流量产品(例如高层)的品质来挤出容积率空间保证溢价产品的极限产品力。

2、创新形态

叠墅产品本就是别墅发展过程中的时代产物,因此产品本身并不循规蹈矩,我们发现了很多款具有创新形态的叠墅产品。

创新二叠墅

主要特征创新的“分隔型”叠加,二层空间可分割为两户。

优缺点分析优点:上叠套有花园入户通道;二层空间自由分割使得户型面积灵活度更高。缺点:下叠套二层存在北面通风采光问题。

典型项目大连世茂寰海城

复合六叠墅

主要特征5+1层,叠墅与错层结合的升级产品。

优缺点分析优点:通过开间的水平空间差异,赠与业主不同的观景视角,提升产品品质。缺点:建筑结构设计要求高;多户公用电梯私密性差。

典型项目苏州世茂御珑墅(重庆万科渝园的五叠墅类似)

当然,产品形态创新在带来一定市场创新机遇的同时,也不可避免地产生一些结构上的难度或弊端。也正因为此,此类创新形态别墅仅作为个案存在,并没有得到很好的市场推广。

3、私密入户

别墅客户有一处重要痛点就是私密性,这也是叠墅同联排、合院等“见天见地”式产品最大的差距。除了下叠入户之外,上叠、中叠都面临着如何私密入户的痛点问题。

第一种较好的处理方式是,保证上中下叠户型均能独立入户,不共用电梯,将私密性最大化。缺点是建造成本增加,附赠空间减少。上海大宁金茂府及仁恒怡庭项目均为此类操作。

第二种较好的处理方式是,北侧花园分成两部分,传统下叠的南向入户花园这里变成了270°三向花园,货值提高;上叠的北入户花园因为下叠北入户一部分花园的阻隔,对下叠北侧房间的影响减少。另外上叠两户分别从北花园可通过楼梯到达3F,入户私密性较公用电梯会提高很多。

4、中叠困局

中叠成为了叠墅设计中最大的难点。上叠有阁楼,下叠有独立花园,中叠有什么?如何来解决中叠困局?

方案1 

做4F叠墅,直接摒弃难以找寻亮点的中叠产品。问题在于,4F叠墅容积率趋近于3F联排或合院了,但是溢价能力和总货值呢?产品类型的选择开始出现疑问。

方案2 

做6F叠墅,但3F和4F单独做成平层,主动降低产品溢价率,用增加产品多样性的方式来保证去化。

方案3 

做退台式6F叠墅,保证中叠拥有巨大露台空间。

方案4 

北花园独立入户或创新二层入户(此前提过)。

END

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