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抄底楼市,正在当下?先解决这个“世纪难题”!

天津365淘房网 <更多内容 2018-12-05 20:39:53

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01

抄底时机已到?

近日,人民日报发布的一篇《抄底楼市,正在当下?》刷爆朋友圈。

文中提到:

不管是有合理居住需求的刚需,还是正常的投资者(不合理加杠杆的除外),此时入手,不失为一个不错的机会。

言外之意,此时不抄底买房,更待何时?!

文中最后还直接总结了观点:抄底正当时,买房一二线!

该文章一经发布,立马引起了中介、开发商的疯狂转发,瞬间变成了阅读量10W+的爆文。

虽然最后被证实是某自媒体写的文章,只是被人民日报app转载,并不代表人民日报官媒论调,且人民日报已火速删除。

但煽动影响多少还是有些。再加上市场的“配合”,抄底买房的种子已在不少人心里发芽。

事实上,再权威的专家也无法判断什么时候是最底。不过,可以肯定的是,楼市已经在底部区。

某研究机构测算的这波周期的波谷和波峰

举个几个简单的例子:

两年前,总价200万在天津买房有多少选择?别说市区没有,连西青都超出了这个预算。

现在呢?蹿红的精武镇置业门槛已低于150万,连张家窝也降到了200万以下。

另外,七八千房源又重现环城。中海国际公园城8400元/平米起,大唐盛世特惠房源最低6900元/平米起……

大唐盛世特惠房

二手房价格“跌跌”不休。据贝壳指数显示,天津二手房挂牌均价在2018年6月达到高峰之后,已经连续5个月下降,降价差达3669元/平方米,相比6月整体下降11.22%。

这就给刚需购房者创造了买房的窗口。

从翘尾行情体现,热点楼盘、网红楼盘销量都很高,金地藝墅家至今已经认购了超1500套了。

可见,很多人“追涨杀跌”,犹豫纠结,也有很多人“挺身而出”。

02

“捡漏”模式开启

一波未平,一波又起!

众所周知,各楼盘之间有竞争,其实,新房和二手房也为“互虐”关系,两者之间不是东风压倒西风,就是西风压倒东风。

原来二手房行情好,是因为新房供应少,现在为了冲刺年底业绩,各大开发商都跟疯魔了一般,使出浑身解数玩命“抢收”!

刚拿地没几个月就赶着上市开盘,原来捂盘的也不捂了,没有批给预期价也认了;

不少楼盘还拿出真金白银的特惠来拉拢买房人,有的单价直降4500、5500,有的开盘给出18个点优惠……

这些都让买房人的天平大幅度向新房市场倾斜。

那二手房就没有机会了吗?当然不是。

在新房的倒逼下,二手房“无降价,不成交”,买方成了市场的掌舵者。

别说九折房源了,有的房主为了赶紧出手,降个20万、30万也稀奇。有的房源挂牌价和成交价甚至相差上百万。

有群友爆料,他之前看过的房子,之前挂牌90万,后来调整到85万,结果最后以80万成交。议价率11%!

另有一套风荷东园7楼房源,标价460万,最后竟以420万成交,直降40万!40万!

王府壹号一套高楼层、非顶楼154平米的金角,单价4万2,一口价650万,要求一次性,回款速度快。而该小区的挂牌价最便宜也在4万8+,有的甚至标到了6万6。

所以说,当下二手房市场不适合卖房,下一个卖房时机得到明年三四月份。但买房的话,只要肯用心“淘”,省下几十万都是小case!

但问题是,既然新房和二手房都有“捡漏”机会。那么,同样预算下,到底是买市区“老破小”好,还是买环城“远大新”好?

03

老破小vs远大新

这是一个“世纪难题”!

市区“老破小”:

房龄较老、面积小、格局差、户型过时、停车难、基本上无社区环境可言。

走进小区,能看见几棵树、几朵花就是不错的景观了;

邻居住的大多是大爷大妈,遇见年轻的,基本上都是租客;楼道里贴满了各种小广告;

而且“隐患”多,动不动漏个水、堵个下水道,楼下就该上来敲你家门了……

不过,“老破小”面积小,总价少,正契合了刚需的“过渡”之需。

再者,市区“老破小”对应的黄金地段、成熟配套,上班、生活都方便,而且即买即住,一切都是看得见、摸得着的,居住感强,风险低。

另外,“老破小”可以对抗楼市周期,如果还是学区房,那就是抗跌硬通货。

还有一点,如果一不小心撞上拆迁,那就是中大奖了,直接晋升“拆二代”,睡后收入大把大把的。

环城“远大新”:

一切都是新的,户型新,社区新,环境好,居住起来,又舒服又有面子。

比如老破小的格局大多是厅不大,卧室傻大傻大的;

而新盘的户型讲究“大面宽”,注重交流互动,并时兴科技住宅、智能家居等,这些都是“老破小”所无法比拟的。

另外,“远大新”住的大多是同阶层的人,基本背景都差不多。

“远大新”升值空间大,各种规划、配套统统高大上,一天一个样。

再者,“远大新”的物业不错,虽然物业费有些贵,但有啥事情第一反应就是找物业,基本上也都能帮解决。

不过,“远大新”往往意味着交通不便,配套有待完善,且大多是期房,交房是两三年后的事了,中间会发生什么,谁都不可知。

综上,市区“老破小”和环城“远大新”各有各的好,到底应该如何作选择呢?

——“因人而异”!

如果是刚需,365淘房一直的建议是,刚需的最佳房产配置是“1+1”。

即:一套环城“远大新”,用来自住;一套市区“老破小”,用来孩子上学,两者缺一不可。

为什么这样建议?

所有环城板块,教育都是短板。学籍是环城学籍,考取市区高中的名额是有限制的。

比如,华苑、王顶堤的二手房为什么成交量居高不下,就是因为有中北镇、张家窝的刚需作“支撑”,他们为了孩子上学,只能选择这些临近的市区“老破小”。

可能有人会说,刚需怎么能同时买市区“老破小”和环城“远大新”呢?我没有那么多钱,该先买哪个好呢?

二者肯定是有先有后,至于哪个在先,哪个在后?有两个原则。

一个原则是,根据孩子的年龄决定先后。

如果是婚房,先买环城“远大新”, 首选有限价红利的。

如果孩子快到上学年龄了,那就先买一套带学区的市区“老破小”。同时还抗跌,流通性高,好出租。

另一个原则是,根据贷款情况,首套选新房。

市区“老破小”有的是公产、企业产,要求全款,虽然没有贷款,但认房又认贷,这也占用了首套的名额。再买房就是二套,首付六成。

再者,“老破小”房龄太大会影响贷款年限,有的甚至会被拒贷。而新房一般都可以贷够25年,这样每月的还贷压力就小。

所以首套的资格尽量用在房值高、能多贷款的新房上。

如果是投资,不宜出手,因为短时间内看不到收益。

至于市区的“老破大”,虽然承接了部分改善需求,但流通性差,且不抗跌。

04

翘尾后的“危机”

从目前来看,无论是新房还是二手房,都出现了翘尾行情。

藝英里首开370套,去化七成,售楼处口径,首开劲销2亿;龙湖九里晴川,首开3栋洋房,仅30分钟全部售罄……

二手房方面,据贝壳找房数据显示,11月共计成交1286套,比10月上涨了8%,比9月上涨18%。

需要明确的一点,买房人之间也存在“竞争”关系,买的人越多,开发商越强势。

现在“海河英才”落户的新天津人已经开始入市。据阳光城翡丽公园销售透露,项目超六成客户都是新落户的北漂。

看来,要想搞定丈母娘,离不开房子,而要想正式融入一个城市,往往也是从一套房子开始。

另外,明年还会有一批人即将入市,那就是从2017年开始缴纳社保的外地人。

虽然天津这波收紧调控是从2016年“930”开始,但作用最大的还是2017年的“331”政策,限购升级,认房又认贷,还为外地人多加了一道“门槛”,即:

外地人在天津买房,需要有近三年内连续缴纳两年的社保或个税证明。连唯一不限购的滨海新区,也必须需要满足这一前提条件,才能购房。

有个群友就是这样。他本打算买房,结果331政策出来后,他失去了在天津买房的资格,于是,他一边在外地交着社保,一边找了家中介开始在天津持续缴纳个税。

但近来有传言说,明年1月1日起,社保和个税必须一起缴纳。这让他纠结不已。

眼看着到明年3月份个税就交够两年了,就此放弃不甘心,不放弃就得停了外地社保,在天津重新缴纳社保。

Ps:小编获知的小道消息说,不会有什么变化。

由此可以嗅到一个信号:明年被331政策卡在门外的外地人也将拥有“房票”了!而且不止这位群友一人,将会是一批人!

可见,除了新天津人外,又一批需求正在路上!

本文来自大风号,仅代表大风号自媒体观点。

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