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楼市下行,在天津为何“它”却能逆势热销?

克而瑞房产信息 <更多内容 2018-11-09 13:44:06

2018年,戊戌年,按照中国传统天干地支的纪年法,六十年一甲子,一甲子一轮回。

玄乎一点的说法是,2018年恰好是新旧轮回交替的一年,市场注定不平静:美联储加息、中美贸易战、中国深化改革开放等等……这每一个组合变量都不容小觑。而要论周期论宿命论影响最为广泛的市场,非房地产市场莫属。

楼市热度下行

区域分化明显

今年的房地产调控非常严格,可以说是近年来的一个顶端。同时调控绝不是短暂的,更不是装装样子的‘花拳绣腿’,而是建立在长效机制之上,下定决心要将楼市拉回正常的发展的轨道。

无疑,成效是明显的。在政策不断升级加码的重拳调控之下,尤其以一二线城市的新房热度下行最为突出。拿天津来说,2018年1-9月商品住宅以877万平米的成交面积、80777套的成交套数和1429亿的成交金额落幕,相比去年同期的1076万平米、99417套和1689.5亿,下降幅度分别达到22.7%、23.1%和18.2%。

整体市场回归冷静,但聚焦到各区域表现,区域分化颇为明显,出现“冷热不均”现象。2018年天津热点板块主要集中在团泊、海教园、咸水沽、天嘉湖、精武镇等板块,成交占比均有不同幅度上涨,未来仍呈上升趋势。

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数据来源:CRIC

在这一众热点板块中,团泊作为远郊最炽手可热的版块之一,区域关注度不断上升,相较于其他板块,2018年1-9月成交面积居热点板块之首。毫不夸张的讲,团泊从无人问津的“团泊洼”蜕变成为众房企抢滩与置业者青睐的“价值高地”。

最直观的体现便是土地市场。土地市场一向是楼市的晴雨表,是先行指标之一,亦是区域价值体现的参考系数之一。纵观团泊土地市场,2015年-2018年10月团泊出让宅地累计成交金额超85亿,成交宅地高达10宗,成交土地面积约117.2万平方米,楼面价从1364元/㎡飙升至10297元/㎡,整体涨幅高达655%。土地市场的热度飙升,直接导向区域市场价值提升,团泊已不同往日,成为了名副其实的“楼市新宠”。虽说2018年团泊土地市场回归冷静,但整体关注度依旧不减。

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数据来源:CRIC

业内人士也表示, 2018年土地底价成交渐成常态,流拍土地增多,并非是楼市下行的预兆,更多是土地市场回归理性的信号。过去20多年,地价的不断上涨传导至新房房价,进而影响周边二手房价格,构成了中国房价不断上涨的逻辑链条。这一点,在团泊市场体现的也较为明显。

再聚焦到团泊区域发展,分析师曾说过,一个区域价值的核心标准有两个:一个是成熟度,一个是后发力。成熟度,指的现有区域环境、交通、配套、产业、区域人口的结构。后发力,主要看可持续发展及区域政策指导走向。无论是市政配套还是居住氛围,团泊板块成熟度已经从半熟向全熟迈进。

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团泊西区项目布局图

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团泊东区项目布局图

再从团泊的产品结构来看,整个团泊片区的楼盘大多都走的“低密、休闲、度假”路线,产品以洋房、别墅为主。目前区域在售楼盘近30个。实际上,团泊市场一路高歌,房企抢滩布局,不仅区域发展愈来愈纯熟,多个高品质项目也逐步拉升区域人居生活层次,并在区域内形成新的竞争格局。

市场成交

折射购房者需求

回归买方市场,调控促楼市回归理性,买房路上的购房者思路已经越来越明晰,特别是经历了数次严苛调控和商品房发展的一个较长周期后,一个颠扑不破的真理愈发鲜明,那就是:买房要买好房子。而对买房人来说,如何在浩如烟海的地产项目确定心仪之选,也是一个繁杂的课题。分析师发现一个规律,无论市场跌宕起伏还是波澜不惊,高品质的好房子始终是房地产市场取胜的法宝。那么,在团泊市场,哪些好房子备受购房者青睐?

对房地产项目而言,“成交才是硬道理”,营销数字代表楼盘的好坏、购房者接受程度的高低。据克而瑞数据统计显示,天津静海商品住宅累计成交面积达90.2万㎡,主力成交集中在团泊板块,成交面积高达约75万㎡,占静海总成交面积的83.1%,更细维度来说,从1-9月天津团泊房地产市场成交来看,无论是成交面积、还是成交套数,位于楼市前列的都是一些品牌企业、品质楼盘。聚焦到金九银十表现,今年楼市“金九银十”成色下降不少,但不乏表现强劲的优质项目。据克而瑞统计数据显示,2018年“金九”团泊市场总成交金额超10.7个亿,TOP10前几位相差不大,可见市场竞争十分强劲。具体来看,9月静海成交金额TOP10中,其中,鸿坤·理想城以成交面积1.58万㎡位居榜首,值得一提的是鸿坤·理想城项目从5月份开始,在区域内表现颇为出彩,实力更是不容小觑。同时分析师获知,鸿坤·理想城在10月累计销售113套,成交面积达1.4万㎡,一如既往占据榜首之位。在逆势之下,取得如此可观的业绩是市场及客群对鸿坤·理想城最直接的认可。

业内人士分析也认为,区域优势、大品牌及高品质的产品是当下置业的关键述求。这一点在竞争激烈的团泊市场体现的尤为明显。其实,当多数地产企业开始向市场妥协产品,向规模妥协品质时,鸿坤依旧在坚持产品研发、细节研磨,用好的房子去契合市场,鸿坤·理想城的逆势热销就是最好的佐证之一。

逆势热销

综合价值优势突出

熟知,鸿坤·理想城是鸿坤进驻团泊的首个地产项目,以“新东方”建筑风格为肌理,打造高层、洋房、别墅类产品线,整体业态丰富,在一定程度上为置业者提供了更多选择的空间。

更为值得一说的是其区域上的占位。鸿坤·理想城位于被誉为“天津之肺”的团泊区域一个核心位置,紧邻区域中轴仁爱大道与中央大道,临近荣乌高速,津汕高速,津晋高速、唐津高速等,交通线网四通八达。同时未来还规划有地铁C4线,出行方便快捷,占位起点较高。

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鸿坤·理想城示范区实景图

众所周知,团泊湖区域是目前天津大的生态湿地片区,远离污染、绿色健康、配套完善,这正是符合人们对于居住环境改善的更高层次的追求。进一步而言,现阶段在天津市区买房置业的门槛越来越高,天津整体853格局初步形成,加之严苛的调控政策,导致很多置业需求不断外溢。而团泊区域相对于市区拥堵的交通、较差的环境,优越的生态景观价值与罕见的湖景生态资源,赋予了板块远超其他区域的珍藏价值,使得团泊成为了受各方追捧的城市热土,成为目前天津最火且最具潜力的置业板块之一

把握地域优势,鸿坤·理想城依托团泊湖“优越”的生态资源、景观价值和发展规划,以 “三栖一生 • 跃生活 ”为理念,联结生态、生活、生命三大维度,构筑人、社会、自然和谐共生的跃动之城。此外,结合独特地域特点与多元文化,鸿坤·理想城以项目独有的运动主题题材,将鸿坤儿童友好社区品牌IP植入社区,打造独具运动特色的儿童友好社区,让孩子在运动中感知最美好的成长。

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鸿坤·理想城示范区实景图

除此之外,鸿坤·理想城在商业配套、教育资源等方面优势也极具优势。分析师了解到,项目享有团泊新城成熟的商业配套外,自带2.9万平米商业,这不仅在社区内部形成体系化服务,也是其在同类竞品中最大的区隔力和竞争力之一,同时也有效弥补了团泊板块商业配套上的不足。教育层面而言,鸿坤·理想城临近师资力量雄厚的天津大学仁爱学院、翔宇学校,周围还有团泊中学、团泊三幼、吴家堡中心小学等,教育资源可谓是优质且丰富。医疗方面,鸿坤·理想城为社区内引进业主独享的医疗配套,未来将会有鸿坤全资控股投资的国内专业全体系的医疗健康服务机构——益润医疗入驻社区,同时还有团泊医院、中医第三附属医院(在建)、静海区医院遍布项目周围。这些价值点为项目赋予更多势能,同时也解决了置业者在教育、医疗、生活需求上的痛点。

都说,市场好的时候,卖的好是必须的,市场不好的时候,还可以卖的这么好,就是一种本事。为什么鸿坤·理想城取得如此骄人的成绩?这绝对不是偶然。的确,“鸿坤力作+区域价值 +客户青睐+社区品质”每一个价值都是鸿坤·理想城热销的深层次逻辑。“鸿坤·理想城逆势之下的旺销现象,与其品牌和项目的品质密不可分”业内人士亦如此评价。

低调前行

2023年跨千亿门槛

说起鸿坤,行业内外评价出奇的一致:低调沉稳且实力强劲的一家房企。梳理鸿坤深耕天津近5年的战略轨迹和产品基因:没有高调的品牌宣传,就是一直低调做产品,用真正的好房子去契合市场,满足购房者需求。

更深一步了解,我们将时钟拉回2002年,一群鸿坤人站在一片麦子地里,遥望未来路。这一年,鸿坤地产以地产开发为起点,通过招拍挂形式获得北京西红门项目一二级联动土地开发权。后因打造出集居住、产业、物业管理、商业于一体的“西红门模式”,成为都市圈运营能力的典型样板,也让其在业内一战成名。于此,鸿坤的发展之路越走越稳。

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随着京津冀协同发展战略的落定与实施,2011年开始,鸿坤战略性认识到一线城市外溢是时代大趋势,重点发力“大七环战略”,立足于北京,已在承德、涿州、廊坊、香河、张家口、怀来、武清、宝坻、团泊、蓟州等“环京地区”布局,而这个战略中有一个关键逻辑:长线操作。鸿坤先后推出了诸如北京的林语墅、花语墅,廊坊的理想澜湾、凤凰城,香河的罗纳河谷、原乡溪谷、果岭墅,武清的原乡郡、原乡半岛团泊的鸿坤·理想城宝坻的原乡小镇以及涿州的理想湾、理想尔湾等一系列拥有高品质、高市场认可度的项目。与此同时,鸿坤成功进入上海、江苏、广东、安徽、海南等直辖市和省份,逐步完善在长三角、珠三角等地的投资布局,推动城市价值延伸与重塑,形成了优势明显的区域资源合力效应,将“创新型城市运营商”的独特经验进行复制和迭代。 2017年中,鸿坤提出了双圈战略,所谓双圈,即“都市圈+生态圈”。这也意味着,在聚焦、深耕城市及城市圈的同时,鸿坤也在整合旗下地产、产业、资本、文旅四大板块业务资源,协同发展,为住宅产品赋能,而这一点也逐步体现鸿坤在天津市场热销项目上。

与此同时,坚持多元化生活方式的集团理念也已深植天津。鸿坤不仅带来了昆仑决、花绘马拉松、NBA center、文化艺术中心、儿童友好等跨界概念,而且凭借产业资源整合、协同发展的思路,不断为提升产品和服务品质注入新活力。有效地促成了鸿坤品牌口碑的快速建立。为了继续深化对客户的服务,鸿坤天津夯实在天津本土的品牌根基,自创独具特色的品牌形象IP——坤SIR,建立鸿坤天津与客户之间的沟通纽带与情感链接。总而言之,鸿坤通过各板块业务资源协同发展,实现“让人们住的开心,让城市充满活力”的使命。在其深耕天津近五年的过程中,这种运营模式的落地已经有了非常完整的样本。

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武清NBA中心实景图

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鸿坤天津品牌形象IP——坤SIR

总得来讲,梳理鸿坤发展轨迹,我们深刻感受到其稳扎稳打的战略步伐,鸿坤提出2023年目标突破千亿,其始终以发展的脚步铿锵前行。分析师笃信,鸿坤带给天津乃至全国的高品质好房子的初心不会变。自然而然,鸿坤理想城在逆势之下实现热销是一种必然结果。

本文来自大风号,仅代表大风号自媒体观点。

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