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实业皆下品,唯有炒房高

一见财经 <更多内容 2018-07-05 11:00:23

原标题:实业皆下品,唯有炒房高

武汉1500户农民排队"抢房"

这是「一见财经」第105篇原创文章

现在,市场上有两种可以完美绕过房地产限购的方法:一种是通过地方政府的“人才计划”落户购房,另一种是以公司名义购房。

第一种方法很多购房者已经轻车熟路了,地方政府也成最大赢家,第二种要不是西安等地最近叫停公司购房,这种炒房方式可能鲜有人知。

房价大涨,多少利益相关者裹挟其中,个人、地方政府、企业、银行无一幸免,今天来重点说说企业(上市公司和银行)。

和其他类型的公司相比,上市公司能以极低的成本获得融资,而银行由于在国内的垄断地位,也可以以较低的成本获得存款。

本来,这些低成本的资金是流入实体经济,成为制造业的血液的,但近年来楼市的快速膨胀,让这些资金大量流入。

01

房地产的升值,使上市公司可以通过卖房迅速获取大量流动资金,不仅可以快速增加净利润、美化报表,对于一些主业不振的上市公司来说,卖房产甚至可以让企业“转危为安”。

去年12月21日,贝因美出售了位于杭州、重庆、成都、武汉、深圳、广州、北京等地的22套房产,总价1.04亿,赚了3560万元。

贝因美的主业是奶粉,但靠奶粉挣不了什么大钱,公司去年前三季度营收20.07亿元,但亏损达3.83亿元,如果第四季度不能扭亏,公司就有可能被“披星戴帽”。

于是,贝因美就卖房了,贝因美竟然有北京两套学区房,09年购入时均价1.1万/平米,卖的时候几乎涨了10倍。

由于卖房能让上市公司亏损度过危机,有人将这种操作形容为“上帝之手“,统计发现,2016年使用“上帝之手”的上市公司就有上百家,卖房增收20亿。

与此形成鲜明对比的是,2016年有105家公司的利润不足千万,抵北上广深一线城市一套住宅的价格。实体难做,上市公司就去炒房了。

今年以来,房价继续暴涨,不仅如此,买房还要摇号,虽然通过公司炒房成本较高,但在“买到就是赚到”的利益驱使下,很多公司参与其中。

《中国房地产报》称,现在机构炒房比温州炒房团还凶狠。可怕的是,企业和机构炒房长期游离于楼市限购政策的监管之外。

6月25日,杭州九龙仓珑玺项目公证摇号结果中,出现同一法人注册的三家企业同时中签的情况,除了珑玺项目摇号,这三家公司还分别中签过杭州其他热门楼盘。

在个人购房遭遇限购情况下,借由公司名义购房、上市公司持有房产乃至住宅,在当前房地产市场尤其是深圳等热点城市并不少见。

6月20日,审计署发布的《国务院关于2017年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告》显示,多家金融机构和企业涉及房地产资产闲置以及炒房现象。

另据WIND数据显示,截至6月26日,A股3582家上市公司中,共有1656家上市公司持有投资性房地产,占比46.23%,合计持有市值9904.66亿元,同比增长近两成。

持有投资性房地产数量最多的十家公司分别是:美凯龙、中国建筑、中国平安、万科、金融街、招商蛇口、世茂股份、绿地控股、新城控股和陆家嘴。

注意,投资性房地产是不包括存货用于销售和自用的部分,所以,地产公司也在通过炒房赚钱。

以下是上述几家公司2017年年报中披露的投资性房产数额。

美凯龙708.31亿。

中国平安675.32亿。

中国建筑571.13亿,其中2017年新增222亿。

万科288.11亿,和2016年相比增加了31.71%,最近有媒体说万科要放弃房地产,估计是理解有偏差。

金融街322.06亿,比2016年增加68.04亿。

招商蛇口273.37亿,比2016年增加7.58%。

世茂股份255.30亿,当期对利率的贡献率是7亿。

现在,公司炒房已经引起社会的质疑,也引起了监管者的重视。

6月23日,西安宣布,暂停企事业单位购买住房,防止以企业名义投机炒房。

6月25日,长沙宣布,暂停企业在限购区域内购买商品住房。同时规定,企业已购买的商品住房须取得不动产权属证书满4年后方可转让。

6月26日,杭州市宣布,杭州在住房限购区域范围内,暂停向企事业单位及其他机构销售住房(含商品住房和二手房)。

7月2日晚,上海规定,企业购买商品住房必须同时满足设立年限已满5年,在本市累计缴纳税款金额已达100万人民币,职工人数10名以上且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年等条件。

同时,企业购买的商品住房再次上市交易年限从“满3年”提高至“满5年”。

不到10天,四个城市连续出台“企业限购令”,主要原因是有炒房客注册公司购买房产的行为,这类公司多数体量小,名下只有房产,以股权交易的方式转让公司。

《新京报》最近发表评论称,近年来的房地产“五限”( 限购、限贷、限价、限售、限商),主要是针对居民个人买房,恰好忽略了上市公司这个巨型投资主体,使其成为漏网之鱼。

上市公司如此热衷并且堂而皇之炒房的背后,源于房地产的保值增值特性。这里所指的保值增值一方面指的是价格,另一方面是其组成要素土地赋予这项资产所独有的特性。

02

2003年8月份,国务院“18号文件”明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业,此后,上市公司开始陆续投资房地产。

2004年,包括交通银行、中国中铁、飞马国际、广百股份等8家公司投资房地产。2006年,投资房地产的上市公司数量大幅增加至588家。

这几年,随着房地产价格的不断上涨,越来越多的公司参与到炒房中来,尤其是很多上市公司,在炒房的路上一路狂奔。

公司心思不在主业上,热衷炒房,“唯利是图”的金融机构也参与其中,甚至有银行违反监管要求,给房地产“输血”。

7月3日,银保监会在官网披露,浙江省银监局开出了6张罚单,其中4张指向个人贷款资金被挪用去购房、资金违规流入房地产,涉及3家银行一家信托,合计被罚215万。

被罚名单中,中国工商银行浙江省分行个人贷款资金被挪用于购房,该行最终被处以75万元的罚款。

杭州联合农村商业银行因个人贷款资金被挪用于购房;个人经营性贷款资金被挪用于购买股票,被银监会浙江监管局罚款75万。

平安银行杭州分行则因个人消费贷款管理严重不审慎、贷款资金被挪用于购房,被银监会浙江监管局罚款35万。

如果你认为被监管机构点名的只是“个例”,那么就来看看上市银行财报。

上图是宇宙第一大行工商银行近5年的房地产和制造业贷款余额,从图上可以看出,制造业贷款余额是多于房地产贷款余额的,不过从趋势来看,制造业贷款余额下降较快。

上图是工商银行近5年的房地产贷款和制造业贷款余额占比,也是制造业占比高,但是趋势同样是制造业贷款占比连年下降,房地产贷款占比2017年还上升了。

再来看看建行,情况和工商银行差不多,也是制造业贷款余额下降比较快,房地产贷款余额2017年也开始上升。

以下是农行的情况,和工商银行以及建行也差不多。

以上六张图有一个共同点,就是制造业贷款余额和比例都高于房地产贷款余额和比例,但千万不要被这个迷惑了。

银行财报中披露的房地产贷款只是贷给房地产企业的贷款,其实房地产行业贷款还包括个人住房贷款,这才是银行“支持”房地产的大头。

以下是农业银行近5年个人住房贷款、房地产相关贷款以及制造业贷款情况,看完这张图,就能明白真相了。

从图上可以看出:

1、房地产相关贷款余额远远大于制造业贷款余额,以2017年为例,前者是36469.86亿,后者是12425.37亿,制造业贷款只有房地产贷款的34.07%。

2、房地产相关贷款余额连续5年都在增长,而制造业贷款余额除了2017年,其余4年都在下降。

上图是农业银行连续五年个人住房贷款占个贷总额的比例,也是连年上涨,2017年最高的时候达到78.4%。

以下是农业银行2017年财报中关于个人贷款的描述,大家看看红框的部分,对比非常强烈,个人住房贷款增长22.5%,个人经营贷款下降10.3%。

03

光大集团研究院副院长彭文生为最近说,房地产价格和银行信贷形成了一种相辅相成的机制:房地产是抵押品,信贷发多了,房地产价格上升;房地产价格上涨了,抵押品价格上升;抵押品价格上升,银行就更有能力、更有意愿发放更多的贷款。

这样的结果是,更多贷款又进一步促进房价上涨,所以最终导致信贷过度扩张。

“可以说没有房地产泡沫,就没有信贷过度扩张;没有信贷过度扩张,也就没有房地产泡沫。”彭文生说。

最近有个消息,7月3日,中国工农中建四大国有商业银行一起登上了全球1000家大银行榜单,房地产“贡献”应该不小。

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