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产业观察 | 深圳迎来“二次房改” 供应端发力促进市场稳定

中国产经新闻 <更多内容 2018-06-14 09:39:34

摘要:近日,深圳住建委发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》。

本报记者 邵志媛 实习记者 张茜报道

一纸文件,搅动深圳楼市,深圳迎来“二次房改”。

近日,深圳住建委发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》(以下简称《意见》),明确了面向未来(2018年至2035年)的住房发展目标,计划未来18年提供170万套住房,深圳也是第一个发布2035年住房规划的城市。而在《意见》公布之后,立刻引发了全国各地的关注,并称之为深圳继1998年商品房制度改革之后的“二次房改”。

业内人士认为,此政策被看做是深圳“二次房改”,此次调控政策不同于以往政策,是第一份真正意义上的长效机制调控政策,迈出了中国长效调控机制关键一步。

中原深圳董事总经理郑叔伦表示,深圳的“二次房改”,将有效抑制房价上涨过快同时解决供需不平衡的问题,深刻影响深圳的居住体系以及房地产市场。

从市场供应端发力

5月前后,住建部约谈12城,重点强调,要牢固树立“四个意识”,毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,确保房地产市场平稳健康发展。随后6城就约谈问题加码调控力度,全国楼市开始新一轮密集调控,但政策一直在市场端发力,而涉及到供应端的只有加快土地供应及发力发展租赁市场。

此次《意见》中对于多供应主体给出了明确规定,供应主体从传统的房地产开发企业到社区股份合作公司和原村民、社会组织,且供应类型分为四类:市场商品住房、人才住房、安居型商品房、公共租赁住房。囊括了住房及租房。同时对于这四类供应主体的市场份额进行了明确规定。其中市场商品住房占住房供应总量的40%左右,人才住房、安居型商品房、租赁住房各占住房供应总量的20%左右。表明深圳现有市场的供应结构将发生改变,人才住房、安居型商品房、公共租赁住房的供应占比将达到六成。

“这是第一份真正意义上的长效机制调控政策,迈出了中国长效调控机制关键一步。”诸葛找房数据研究院首席分析师陈雷在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,此次调控政策不同于以往政策,从多主体供给、多渠道保障、租购并举三个方面进行设计,充分发挥政府、企业、社会组织等各类主体作用,优化调整增量住房结构,盘活规范存量住房市场。更重要的是,此次政策设计系统构建是面向2035年的住房供应与保障体系,从房产类型、供应主体、分时间段的供应量等方面做出了明确规划。

“《意见》在供应上进行了极为详细明确的规定,一方面加快了供给速度,可最快解决短期内供应不足的局面;另一方面,也充分利用了深圳市现有供应资源,避免隐形可供应资源的浪费。”陈雷补充说道。

此外,《意见》中将补贴对象分为三类,一是面向符合条件的基本住房保障对象发放住房租赁补贴,二是面向符合条件的人才发放人才安居补贴,三是面向符合条件的人才实施购房贷款贴息。同时探索采用住房租赁券的形式发放住房租赁补贴和人才安居补贴。

中研普华研究员闫素飞在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,《意见》的发布,充分体现了深圳市政府贯彻党中央的号召,用政策明确“房子是用来住的,不是用来炒的”,这是继住房调控政策后的又一新政手段,目的是保障人人有房住,不同阶层有房住。目前,各大城市都参与进“抢人大战”,深圳市率先出台保障政策,有利于稳定深圳人口,减少人才流动性。

值得注意的是,《意见》中规定,深圳市截至2035年,分三阶段预计共新增建设筹集各类住房170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。同时追求住房品质和宜居水平持续提升,住房空间布局更加合理,交通、教育、医疗等市政公共服务配套设施更加完善,住房绿色化、智能化水平显著提高。

对此,陈雷认为,《意见》极大地扩大了渠道,同时明确了盘活各类存量用房的要求。尤其是从居住实用价值出发,实施公共设施综合开发,通过轨道交通车辆段和停车场、公交场站等城市基础设施和公共配套设施等综合开发建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。《意见》还考虑到开展城际合作,落实粤港澳大湾区战略,推动建立都市圈城际住房合作机制,结合轨道交通和产业布局,在临深片区开发建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

深圳楼市趋于稳定

深圳市规划国土委公布的5月成交数据显示,一手住宅成交量较前两月有所回升,价格则维持稳中有降。5月份,全市新房住宅成交均价为每平方米54111元,环比减少58元。自2016年9月份以来,深圳新房成交均价月均环比实现“二十连跌”。不过,5月份全市一手住宅共成交2564套,环比上涨32.6%,成交量较为显著。

据诸葛找房数据研究中心监测,2017年深圳新建住宅销售25710套,2018年一季度新建住宅销售5693套。公寓方面,2017年深圳各类公寓销售9101套,2018年一季度深圳各类公寓销售2082套。即2017年深圳各类新建居住房屋销售34811套,远低于计划供应的14万套。

对此,陈雷预测,在2018-2020年,房地产市场供应量会大幅上涨,极大地补充了深圳市的供应情况,市场会随之稳定。

为促进房地产市场的平稳健康发展,《意见》明确规定要完善住房规划和用地供应机制、强化基本住房保障、大力发展住房租赁市场、全面提升住房品质和物业服务水平。同时严格坚守“房住不炒”调控方针,在全面实施人才安居工程同时,建立人才住房和安居型商品房封闭流转制度,加强人才住房、安居型商品房和公共租赁住房分配管理,防止非法炒作行为利用。

深圳此次二次房改,不仅迈出了中国长效调控机制关键一步,还促进了深圳房地产市场的稳定发展。《意见》中表明,为确保实现供应目标,深圳政府确立了八大供应主体、六大保障渠道。那么,深圳的土地供应能否到位,政策落地需要注意什么呢?

对此,闫素飞认为,深圳地域较小,土地供应数量有限,对于《意见》中供房体系的规划,对于土地的需求需要全局规划,整体布局,对于土地供给,要具体到区,镇。增加多渠道保障住房供应,必然会减少商业住房土地供应,在深圳这个供不应求的市场,也可能意味着商业住房的价格会更度高升。因此,在具体实施《意见》中供应体系的同时,对于商业地产,仍然需要大力度把控。

而对于未来其他城市是否适合这种住房供应体系,闫素飞认为,《意见》是针对深圳市的具体情况而制定,如果实施的好,方法可以借鉴,但具体情况还要具体分析,不同地区依据其特殊情况制定特殊方案。

陈雷分析称,《意见》的最后规定,成立由市政府主要负责同志任组长的市深化住房制度改革工作领导小组,统筹全市住房制度改革工作,负责研究落实中央、省关于住房制度改革的方针政策,充分发挥组织领导、统筹协调等作用,更加表明政策的重要性。深圳率先迈出长效调控第一步,对于其他城市长效调控均具有极强的借鉴意义。

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