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澳洲公寓连开发商和银行都不敢碰了!中国人还在狂买......

悉尼印象 <更多内容 2018-05-24 15:58:18



仿佛就在昨天,澳洲以悉尼,墨尔本为首的房产市场,还是一片蓬勃壮观的景象,全新的公寓楼一个个拔地而起,野心勃勃。

公寓楼,因符合中国人的居住习惯和经济水平,吸引来大批华人移民,投资者争相购买...

然而,如今全澳房产寒冬来袭,作为主力产品的公寓楼市场,现在呈现了最令人担忧的景象:

公寓房

澳洲开发商,银行碰都不敢碰了

而华人买家还在疯狂购买


澳媒The Australian Business Review在本周一一大早就发文报道,称如今沮丧的开发商,和受惊的银行家纷纷表示:


公寓市场繁荣已经终结了

现在,内城区的公寓房危机已经开始起作用了。在悉尼,建房起重机的数量,已经骤降了三分之一,并将在此后,继续下降三分之一


拿澳洲最知名的开发商Meriton来说,他们现在已经停止再购进悉尼的土地了,并削减了建筑活动。

与此同时,银行家们也在为损失做好准备,这使得悉尼土地价值直线下降。


在墨尔本,开发商正在盖楼,这是因为他们的旧许可,允许他们建造超过新规限制的楼房密度标准的新房屋


因此,墨尔本的建筑削减可能会被推迟,但真相令人尴尬:如果这些开发商不把这些楼盖完,抓住这个机会,他们就会面临亏损。

此外,现在在墨尔本,房屋供应产业正在兴起,因为维州正在进行空前的基础建设投资。

在东部沿海地区,由于银行信贷紧缩,已导致小型公寓的首次购房者,以及投资者大幅削减购买,然而,仍有一些中国人继续购买这些房产。

各州政府正处于惶恐之中,因为他们实行有效的“鼓励购房策略”,使得更多低收入者可以进入房市,这样,他们就可以对市场过度征税,让政府收益最大化。


然而如今的冷清景象令他们惊恐。


在悉尼,一户当地住户购买一套公寓的价格在$95万澳元,其中包括$22万澳元是给政府的税费


然而如果把公寓卖给一个中国买家,更高的印花税可以让同一套公寓房的政府征税提升到$29万澳元


他们把房价订地过高,是正在杀死悉尼的房产市场。

如果中国留学生和游客的数量持续上升(我是说如果这些中国留学生人数真的在上涨),那么随着时间推移,公寓房需求会出现短缺,租金会上涨。


然而, 房租需要大幅上涨,才能促使供应的增长,所以,新南威尔士州和维州政府面临着收入旱季,这并不是他们的长期预算。

现在,也有一些公寓市场依然非常坚挺,富裕的婴儿潮一代正决定从他们的大房子中,搬到公寓居住,通常这些公寓都靠近市中心。

他们不想购买由绝大多数开发商建造的小型公寓,而这些小型公寓又通常是对于亟待扩充政府收入的市议会所提倡的。对于婴儿潮一代,他们希望宽敞的生活空间,以便能继续保持他们现有的生活方式。


然而对于许多老牌开发商来说,由于获得建造许可的过程被长期拖延,这使得他们被困住,而没能为实现建造更大公寓的转化,相反地,他们只能为留学生,旅客,和一些年轻的高管提供小型公寓。


在前几年,小型公寓市场非常繁荣,但现在已经供应过剩了。这导致业主对租金进行上调,从而能在因政府税收和费用而价格膨胀的公寓投资上,得到足够回报。

此外,东部沿海区的这些开发商,现在产生了一种深深的挫败感。和Meriton不同,其它的开发商其不能对客户行使银行机构的职能,所以他们承受着由监管机构施加的,银行信贷紧缩的全部冲击。


一名开发商向记者描述了贷款紧缩是如何打击他的生意的,而在他身上发生的事,可以代表一大部分澳洲开发商产业的人。


“2016年5月之前,一切都好好的。直到APRA(澳大利亚审慎监督机构)宣布阻止澳洲银行贷款给想购买澳洲公寓和独栋房的海外买家。”

当时,所有的澳洲银行都在为高层房地产开发商提供资金,把对海外人士出售的房产项目占每个项目的比重,限制在30%至40%,这些房产的主要买家是中国人。

“没有任何预先警告,没有缓冲时间来解决现有的合同,只有一记瞬间猛击的重拳!不准贷款给海外买家。


“结果,很多人因此把首付全赔进去了,


这个决定就是澳洲现在房市下滑的开端,现在变得越来越丑陋了。”


“在APRA把海外买家的资金撤回后,他们又开始对退休养老金房产投资者展开攻击,包括把贷款价值比从70%削减到60%,以及10%的流动性,实际上有效贷款价值比只有50%。


“这一次又是没有任何预先警告,没有任何缓冲时间,那些投资者中有一部分人失去首付,现在已经离开房产市场了。”


“然后,APRA开始逐渐对银行只付息贷款项目进行打击,导致借贷者必须重新进行审查,改贷还本付息的借贷项目。”


“接着,皇家委员会开始对银行进行调查,强调对年收入$8万澳币的个人,设定的每人$3.2万澳币家庭消费标准太低,应该提到$5万澳元。这样就把他们的贷款额从$33.7万澳币削减到$19.7万澳币,这对首次购房者市场造成了巨大冲击。”


“不仅仅是家庭消费标准,其它的一些政策变革也对公寓市场造成了巨大损害,并且要花上好多年才能修复这些损害。”


“目前,澳洲的移民数量正在创下纪录,这会推动房产需求。我们现在已经停止再增加供应了。APRA的决定将使得东部沿海地区的公寓房数量减少5万(高峰期时开工数量在12万)。


每一套卖给本地人的公寓,平均能让政府官员赚到$16万澳元,所以,5万套公寓的减少,会造成政府税收减少$80亿($50000*$160000=$8000000000)。”


“与此同时,州政府已经提升了印花税,(新南威尔士州从4%提升到8%),所以总体来说APRA和州政府是在把会下金蛋的母鸡给杀了,

但也请看到,这些会下蛋的母鸡还有一线生机,因为一些开发商开始向高端房产市场转移了,


然而,这种房产繁荣的景象真的终结了。


现在的澳洲,有很多沮丧的开发商,以及惊恐的银行机构。”



编辑:Vista

来源:

https://www.theaustralian.com.au/business/opinion/robert-gottliebsen/frustrated-developers-frightened-bankers-the-apartment-boom-is-over/news-story/ab7894b372b5386517bd1ee9d6d09f36


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