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未来二十年中国楼市新增长点,该从哪里开始?

冯仑风马牛<更多内容2017-08-09 15:44:05

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中国房地产已经经过了 20 年的高速增长,中国数亿农村人口进入城市就业、买房、定居,成就了中国房地产的黄金年代。

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▲《了不起的盖茨比》

房地产的黄金时代已过

这 20 年里,中国房地产市场的主流模式是什么?是拿一块地、造一批房子、然后到市场上卖掉,一种典型的制造业模式。制造业挣的是加工费,拼的是速度、效率、成本和规模优势,速度要够快、效率要够高、成本要够低、规模要够大,这样才能做大、做强以及赚钱。你去看中国主流的房地产企业,都是这样的,你再去看全世界各个国家房地产市场的早期,也是这样的。

和其它中国制造业一样,中国房地产严重依赖于成本与规模,随着人口红利和成本优势消耗殆尽,产能过剩、性能雷同、价格拼杀等问题就会随之浮现。因此在很多人眼中,中国房地产已经是一个不具备投资价值的过气行业。

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▲只有夕阳企业,没有夕阳产业

但如果我们仔细研究世界各国的房地产发展史,就会明白,中国楼市并不是夕阳产业。相反,在未来二十年还有非常值得看好的新增长点。

新增长的秘密,在于从制造业向服务业转型升级。住宅市场增长趋缓,但商业地产还大有可为,是一口待挖掘的金矿。

房地产在中国是一个只有20年的市场,而在美国是一个 200 年的市场,参照美国这 200 百年来的房地产变化,我们的房地产行业大体上都循着这个轨迹在走:

在人均 GDP 达到 8000 美元之前,房地产行业是一个制造型行业;

而在人均 GDP 达到 8000-15000 美元这个区间,房地产成为一个服务型行业;

在人均 GDP 超过 15000 美元之后,房地产成为一个金融型行业;

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▲市值和收入

前十大建筑商vs前十大房地产服务商

在不同的阶段,我们要学习不同的东西。

第一个例子,10 多年前,房地产市场中住宅市场还远比不上今天成熟,我们的经验也都很欠缺。万科研究了当时全球最大的住宅公司帕尔迪(Pulte Group),研究了这家公司之后就把自己的目标定为「中国的帕尔迪」,也就是把「建立全球最大的住宅公司」作为自己的愿景。

万科在学习住宅市场经营的模式上,比任何人都更早更快,把帕尔迪作为标杆,10 多年以后,万科果然就做到了,成为公认最好的一家住宅公司。今天万科 80% 的住宅模式跟帕尔迪是一样的:以新房销售为主,同时以不动产金融带动家装、二手房交易以及社区运营等等。

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▲互联网+ 房地产 

经典案例:wework

第二个例子,是最近几年,国内房地产市场出现了很多「互联网+」企业,比如房多多、途家、销冠,它们之所以能够成长起来,很大程度上也是得益于五六年前对美国市场的观察,比如美国的房地产和互联网之间发生了一些什么样的事情,美国互联网在房地产当中的应用。当时,美国已经有了像 Airbnb 这样的短租平台,虽然还没有上市,但也差不多已经有了将近 300 亿美金的市值;另外还有 HomeAway、Zillow 等等平台,实际上也是把大家多余的房子进行出租;其它还有一个专注于众筹的品牌。

 

过去 5 年的「互联网+房地产」中成功的企业,就是学习了这些美国模式,通过借鉴中国的一些市场特点之后,把他们本土化,然后再借助中国市场的广大客户群,迅速把业务发展起来。

我们可以向美国市场学习的内容,远远不止这些,比如我们今天要组特训营去美国,学习商业地产领域的成功模式。

商业地产与住宅市场的不同,在于商业地产不采用只做一次性销售的制造业模式,而是手持物业所有权、长期出租的服务业模式。出租的经营链条比较长,优秀的开发商需要围绕一个个场景展开,进入各个细分市场做精细化运营。

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▲房地产金融化是大趋势

典型的例子就是开餐馆的店面,制造型和服务型的开发商,分别会怎么做?前者就是拿地、造店面、销售,时间越快、周转效率越高越好,但是这对于购买者来说,压力就很大,除了买店面,他还要做一大堆的装修,才能把餐馆开起来。

真正优秀的服务型开发商,应该怎么做呢?他会把开餐馆这个事,做成一项服务,把开餐馆的时间、精力、资金成本降到最低,在好的街道边上盖一些矮楼,准备好各种厨房设备、板凳桌椅,甚至还可以培训公共服务员。这样一来,要开餐馆的人需要准备的就特简单,申请个执照,招牌一挂就行了,哪怕经营不好,也可以快速退出换新的租用人,交易成本非常低。

两个模式相比较,哪种更有竞争力,一目了然。秘诀就是:细分市场+运营导向+低成本的财务安排能力。

类似的场景式商用地产服务,还有很多,比如围绕着教育和研发服务业的特种物业、医疗健康商用不动产、物流仓储、写字楼、政府等等,每一个的需求都非常明确,并且有增长潜力。

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▲场景式商用地产案例:迪士尼

美国房地产的市场规模、业态、丰富程度,以及金融服务的发达程度都是全球顶尖的,只要我们从开发模式、运营模式、融资模式上能够学习已有的成熟模式,再围绕着场景提供优质的创新服务,那么中国商用不动产发展的好时候其实才刚刚开始。

房地产美国特训营已经成功举办两期,冯叔带队两期美国地产特训营的40余位董事长、地产高管,学习了一整圈美国商业地产的经营模式,反响特别好,不久就要带队第三期奔赴美国了。

特训营结束的时候,学员们说这是地产界的「黄埔军校」,其实比起「黄埔军校」,这个营更像是「海豹突击队」,一整趟游学的所到之处、所学之课、所见之人,皆非泛泛之选,而是精、专、准的特种兵式人物,定向非常明确,探索未来二十年中国商用房地产的掘金点,为中国房企提供找准自己定位的机会。

 大咖导师:

第三期特训营,冯仑再次担任全程导师,联合全美行业最强教授与企业家授课,特邀首批出海的中资企业负责人分享实战经验。

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 面向实战:

走出课堂,参访全球行业标杆企业,多层次、多形式交流,助力拓展圈层与合作,学习管理之道,启迪转型之惑。

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 面向未来:

课程内容不仅包括房地产的经典模块,还有房地产相关的新科技和金融创新内容,在最前沿的领域学习在商业上已经成熟的房地产科技与金融应用。

报名咨询:13777866353

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